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李宇嘉:楼市调控 突发变化 太微妙了
发布日期:2019-10-23 08:06:19    文章来源:未知    浏览次数:4999

1政策的微妙变化

最近,房地产市场的监管发生了一些微妙的变化。继高淳6月份取消外国人购房的社会保障金要求后,南京另一个区六合今天也随之取消。发生什么事了?房地产市场的监管具有灵活性。如果天气变热了,就必须按压它。如果天气变冷,可能会违反一些规则。例如,lpr着陆后,房地产市场预期的“目标利率上调”并没有到来。相反,上海也违反了央行的指示,将首笔抵押贷款利率下调了20个百分点。原因是上海房地产市场冷清,不热。

此外,三、四线城市可能已经开始放松控制政策,如扬州和汕头,它们增加了公积金贷款额度,取消了贷款等候名单。苏州将开始为农民、人才和工人提供补贴或“免契税”。河南、广西等三四线城市解除了对定居点的限制,“零门槛定居点”成为新一轮“抓人口”的标签,这也导致了国庆期间三四线楼市的反弹。

这项政策可能是在“支撑”房地产市场!考虑一下是正常的,毕竟,上半年的经济数据(国内生产总值、工业增加值、固定投资和其他增长率)通常并不理想。此外,1-8月土地交易价格下跌22%,地方财政收入增速降至金融危机以来的最低水平,8月份增速接近零。“税费减免”结合房地产的下滑,地方财政非常紧张,尤其是在三线和四线。

“三个稳定”受到威胁

还有一个难言的原因,“金九”开发商真心诚意地降价。与2019年上半年相比,9月份大多数房地产企业的平均销售价格下降,其中保利地产9月份的平均销售价格为13539.04元/平方米,较上半年的平均销售价格15437.13元/平方米下降了12.30%。金谷和中国恒大地产也出现了大幅下跌,9月份的平均价格分别比上半年下跌了7.47%和6.52%。在稳定的政策形势下,“金九”降价不再带来观望,而是带来实际销售。

在金九的“晋升”团队中,领导者排在队伍中。9月份,保利的平均销售价格比8月份下降了1768.39元。恒大和万科降价幅度均超过500元,而碧桂园平均价格下跌118.69元。恒大9月份销售额达到831.1亿元,为单个月最高。尽管平均价格是近年来最低的,9月份为10054.44元/平方米,但现金流比赚取最后一枚铜币更重要。

目前,已公布年度销售目标的大型住房企业中,约有一半没有完成既定目标。因此,据估计,从10月到12月,将会有大量的房企效仿恒大,开始“量换价”,这对“稳定地价、房价和预期”的大战略来说不是好消息。因此,政策水平可能需要适当调整,以防止价格下跌预期的蔓延,特别是阻止“房价-地价”的下跌周期。六合、高淳、房价下跌和需求冷漠不利于城市的“稳定”。

挥手告别后,美国不能这么做。

告别过去真的很难。长期被解雇的美联储前主席伯南克也是一位著名的经济学家。20世纪80年代,他的学术主张是“坚持通胀目标体系”,防止资产价格因货币扩张而上涨。然而,就任美联储主席后,他在拯救金融危机方面比任何人都更加果断,也开始了前所未有的量化宽松。

目前,依靠“货币鸦片”拯救经济的绝不是一个家庭。最近,全球开始了新一轮宽松政策,担心货币供应不足将导致新一轮大萧条。大萧条不是实体经济的萧条,而是自2008年金融危机以来量化宽松造成的资产泡沫和大规模退出后萎缩的泡沫。这在过去是不可想象的,也没有底线。

告别过去真的很难。

对我国来说,要告别的过去本质上是由房地产驱动的高速、中速但不可持续的扩张。成长就像骑自行车,快是稳定的,慢是不稳定的。增速放缓,负增长,各方面都很薄弱,财政困难。现在,这种依赖是全方位的,普通人谈论的是获得的感觉,他们只说是否有房子,有多少房子。

国庆节非常热闹,朋友们可以环游世界。然而,令人意外的是,国庆当天国内游客的增长率(7.81%)比去年(9.43%)进一步下降。国内旅游收入达到6497.1亿元,同比增长8.47%,低于去年。除水路外,其他交通方式的游客同比增速低于2018年,游客增速整体下降趋势不会改变。

无论消费是什么,即使14亿人在夜间叫嚣,也不如单价几百万或几百万的房子好。由房屋(装饰、家具、家用电器、建筑材料和纺织品等)驱动的消费。)是最大的。投资也是一样,房地产投资具有最大的驱动作用。此外,现在人们发现,在依赖房地产方面,金融机构并不比地方政府弱多少。没有房地产抵押,任何银行都无法开展金融业务。甚至基金和私募基金现在也在做这样的操作。房地产融资成本非常高,但它给金融机构带来了实实在在的利润。这就是为什么消费者贷款改变了几种方式,再次进入房地产市场。

当然,如果我们再一次沉迷于房地产,负面影响将会大于增长效应,即日益危险的资产泡沫和“一业兴亡”的经济生态灾难。然而,如果我们加快步伐告别“房地产依赖”,经济停滞是第一个问题。该机构预测,如果房地产市场监管政策继续下去,2020年的经济增长率将突破6(瑞银预测为5.8%)。现在,即使政策保持不变,经济、金融和金融也无法再忍受了,国家正在考虑这个问题。

5螺旋壳做道场

一定的速度是非常重要的,有必要弥补增长和改革的成本。这就是中国和西方的区别,因为我们的系统成本太高,包括无法快速清除的过剩产能,而且它寄生在整个增长链上。因此,策略的选择是“在螺旋壳里做一个道场”,手术刀要小心。首先,土地的来源要保持一定的数量,但地价不能太高,这对于控制房价和控制预期非常重要。过去,房价失控,地价是罪魁祸首。

因此,我们可以看到,最近在南京、苏州、杭州、无锡等地,出售的地块以“底价低溢价”出售是一个普遍规律。无论如何,土地价格不能超过该地区历史国王的记录,这向市场发出了“房价不会大幅上涨”的信号。但与此同时,地价不能下跌,疫情太可怕了,现在当地政府害怕这一点。然而,地方政府仍有很大空间放松土地政策,如投标保证金、自我维持或建设分配要求等。

此外,只要控制政策预计稳定或限制适度放松,大湾区、长江三角洲、成都和重庆以及大武汉等地区的需求就会迅速释放。未来,lpr下第一套贷款的利率可能会降低。值得注意的是,在国家看来,对第一套房的需求和对这些地区改善的需求都是有效的需求,可以大幅度释放。

转型是一个非常漫长的过程。

因此,国家强烈要求重点地区加快土地供应。土地价格的上涨已经得到控制,土地的供应已经增加,销售端的价格在未来将受到限制。整个房地产市场是可控的。因此,2016-2018年房地产市场不太可能保持高价格,但仍有必要保持高价格和高平衡。因此,“没有投机空间”不是一种武断的叫嚣和扼杀房地产的方式,而是要尊重房地产是一个重要行业的前提,并让这一概念从长远来看落到实处。

短期而言,适度放松将保持需求旺盛和房地产市场预期稳定。无论是“稳定土地价格、房价和预期”,还是支持地方财政和稳定增长,甚至是某个地区的需求,这都被许多方面所接受。但是,在国家看来,只要控制住地价和房价,特别是地价和房价的上涨,市场不仅可以保持高成交量,还可以防止投资投机(短期投机不会产生高回报甚至亏损,所以投资投机的情绪很低),市场也可以得到充分控制,长期改革时间可以通过政策组合工具和集约配置来替代。从环境保护法的严格执行、补贴一撤销就失去新成立的企业以及当地财政资源薄弱来看,这一“软着陆”过程将会非常漫长。像南京这样的强市和二线城市也不例外,更不用说其他城市了!!!

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