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楼市已死,未来已来
发布日期:2019-10-23 03:04:30    文章来源:未知    浏览次数:3774

出发地:君临研究中心

稳定经济和房价。

在保持增长的同时,它让资产泡沫更加透明和清晰。

不经意间,在政策的困境和犹豫中,我们到达了库博周期的终点,到达了刺激措施不可持续的时刻,到达了备受关注的泡沫牢不可破的时刻。

在个人经历之外的漫长循环中,人们从怀疑到怀疑,最后在与熊的绝望斗争中形成了恐慌。对房地产市场的一贯预期似乎已经成为一个不争的事实。

但是没有人能把他们的头发从地上拔下来。

清朝末年,以前的政策在微妙而故意的低调处理下,系统地纠正了偏差。

“体制和结构”改革已经悄然进行。

在这段时间里,被明星们吃喝掩盖的三条新闻,以及南方的喧嚣都被大大低估了,历史上微妙的变化总是很容易被公众忽视,很少受到关注。

被忽视的资产往往会产生最好的回报,而被低估的新闻往往有充分的耐力。

房地产市场悲伤而美丽的挽歌已经响起。短期价格可能难以想象,但我们对未来的长期增长持乐观态度。

首先,8月26日是秋季开始后的第18天。南方的酷热已经结束了。凉爽的秋风正在遥远的蒙古高原酝酿。

微博上一名偶像男星从舞台上摔下来的事件在热门搜索中占据了第一位。震惊的用户正在用黄晓明的词干创作笑话。台湾芥菜哥哥在节目中说北斗比gps好。《环球时报》总编辑打算去南方城市走走看看。

这只是中国人最常见的一天。

然而,在离首都中心不远的两个地方,举行了两次对历史进程有深远影响的会议,一次半开半关。

当天上午,第十三届NPC常务委员会第十二次会议闭幕。在随后的新闻发布会上,宣布修改《土地管理法》的决定已经表决,并将于2020年1月1日生效。

经过15年的时间,《土地管理法》的修订主要集中在三个方面:征地、集体经营土地入市和农村宅基地管理制度改革。

从表面上看,这是对法律的修订,但实际上这是制度上最重要的改革。

2013年,十八届三中全会《关于让市场发挥决定性作用的决定》明确提出了土地市场改革的目标:

"建立城乡统一的建设用地市场."

目前,中国正在实行事实上的土地“双轨”,即城市土地属于国家,而郊区和农村土地属于农民集体所有。

尽管《宪法》明确规定了所有权,但《土地管理法》对所有权一词进行了重新定义。

拥有一个对象最初意味着同时拥有交易和抵押的权利,但土地不包括在内。

因为我国实行土地使用控制制度。

任何人使用建设用地都必须申请国有建设用地,也称为土地收购。

国有建设用地只能由政府征用,政府将集体土地转为国有土地。政府征用土地后,会将部分补偿给没有土地的农民,然后卖给需要的人。

只有在土地性质发生变化后,才能被视为进入市场化轨道。

农村集体土地属于另一条轨道,不能直接进入市场。

通过这些制度安排,政府垄断土地销售,低价征用土地,高价出售给市场。

不可否认,“土地金融”以土地换金钱,以土地换贷款,这一度激起了地方政府的热情。几十年来,我们经历了世界历史上规模最大、速度最快的城市化进程。

有些人先富起来,整个社会的总财富也在扩大,城市化的好处都被雨露覆盖。不和谐的音调似乎只是蛋糕快速增长的背景噪音。

然而,对土地这一重要生产要素进行严格的计划经济管理,已经为侵犯农民利益、城市房价上涨、贫富差距、金融金融风险、政府行为扭曲、腐败等一系列社会问题奠定了基础。

党的十八大前,这一问题相当严重和尖锐,突出了当前农村土地制度不适应社会主义市场经济的问题。

它已经到了必须改变的地步。

当然,改革本身是一个无可争议的共识,但改革的模式、程度和形式等技术细节将不可避免地导致“积极改革者”和“保守改革者”的夸夸其谈。

争议集中在:

一是能否打破18亿亩耕地的红线。

二是集体建设用地入市的细节。

没有考虑到科技投入对农业生产效率的革命性提高,机械划定红线的方式经不起逻辑审视。同时,划定耕地红线的过程、依据和数据实际上非常可疑。

农业技术的进步大大提高了土地生产效率|资料来源:2018年统计公报

但是,在这项修正案中,耕地红线将升级为“永久基本农田”。尽管争议已经平息,但这一决定的深远影响仍将在中国的天空中回荡很长时间,未来的改革者仍需继续努力。

可以说,永久性基本农田的划定可以说是“粮食安全”的基础。剩余的农村集体建设用地可以直接合并,初步打破城乡二元结构,促进城乡要素平等交换。“城乡统一建设用地市场”将紧随其后。

别担心,没那么简单。

全国农村集体建设用地约16.5万平方公里,主要有集体经营性建设用地和宅基地两种类型。

前者约占10%,宅基地约占70%。

仅前10%就有很长一段时间的争议。

保守的一方认为上市是可能的,但是有先决条件——遵守计划和使用控制来“进入市场”。

最后,对该法进行了修订,以明确集体所有的建设用地将直接进入市场,删除必须由政府处理的条款,并将保守党苛刻的先决条件改为后条件——用户可以遵守计划。

争议的焦点是宅基地。

保守派认为:

1、“打破了规则”,宅基地是集体组织成员权利的体现,外人获得,可能导致集体组织解体,破坏了规则的农村建设用地有其自身用途,不能转让给集体以外的人;

2.“诚实和责任”。农村的基本功能是提供农产品和生态环境产品。这不是一个建筑的地方,也不能让城市居民建造别墅。这不符合中国的国情。

3.“土地兼并”是指资金将流向农村炒房宅基地,大量宅基地将被财力雄厚的城市居民收购。

有趣的是,保守的一方往往来自能够领导政策制定的主管部门,而积极的一方不仅包括其他部门、学者、智库、基层官员和普通民众,而且尽管势头很大,也只能提供意见和建议。

在君临看来,这些原因只是改革史上的另一个“特殊理论”。

饮食问题是这个国家的头等大事。1982年,负责农产品计划的食品部被撤销。相反,中国人吃得更好。

服装问题也是如此。1993年,纺织工业部在整个行业遭受严重损失的情况下废除了它,这并没有阻止中国用手提箱、鞋子和帽子占领全世界。

石化工业是一个国家制造业的基础。不能说它的地位不突出。2001年,化学工业部被撤销,这并没有阻碍中国制造业的强劲崛起。

还有冶金部、电子工业部、机械工业部、电力工业部、煤炭工业部等等,它们都是非常强大的行业规划部门。

后来有一个总结:

"如果任何领域都没有好的发展,废除主管部门是好的."

说什么做什么很难。目前,解放思想的问题,即我们祖先的法律是否被废除,是不能解决的。

根据2016年的土地利用分布数据,我们似乎不是一个土地极度短缺、人口众多但人口稀少的国家。

除雪山、戈壁等不适宜活动的地方外,还有近22.3亿亩耕地和园地,林地和草地面积甚至不到一个零头。然而,只有5000万亩的城市住宅用地却以58%的城市化率挤满了8亿人口。

换句话说,我们用了全国0.35%的土地来安置全国近60%的人口。这还不包括那些“实际进入城市但根本没有进入城市”的人。

根据《全国城市土地利用数据汇总结果》和《中国国土矿产资源统计公报》综合生产

此外,我们不再像过去那样建立在农业基础上。在现代社会,土地不再是生产的核心要素。似乎没有什么特别困难的逻辑来刺激农村地区的土地。为什么有这么多陶朱公?

决策不能仅仅依靠感性想象。

m2比欧美总和还多,但可流通的土地不到1%,难以想象即使在像北京这样人均国内生产总值极高的城市,仍有农村地区和可耕地远远超过城市地区。

与此同时,大量农民无法摆脱他们的农村生活和地位,他们牢牢地束缚在人均只有9亩的土地上生存。他们的人均收入不到城市居民的40%。

原因很简单,要想真正挖掘农村土地的巨大价值,就要资本下乡。

第一是真正保护农民的利益;其次,它为城乡之间的自由流动打开了大门。

城市人口将向相反的方向流向农村,农村基础设施将逐步改善,工商业也将有生存的基础,就业也将增加,城乡差距将大大缩小,由于农村土地的上市,城市房价将自然受到抑制。

田亮的首都被人为地限制在城市里,这对金融稳定不是好事。

从长远来看,这将对国民经济产生巨大的拉动作用,缩小城乡差距,缩小贫富差距,缓解大城市的疾病。

历史年鉴学派的反丁字人物布罗代尔曾经问了一个深刻的问题:

“在所谓的资本主义历史上,为什么似乎生活在一个封闭的“钟罩”里?为什么它不能继续扩张,甚至占领整个社会……”

来自第三世界的秘鲁学者德索托在《资本论》中回答了这个问题:

“发展中国家没有从资本主义制度中受益,因为它们没有将人民通过非法协议拥有的资产纳入合法所有权制度。如果没有一种机制将其转化为资本,这些人的资产只能是刚性资本。”

“这种资产的非法性不是犯罪,而是人民规则和上层阶级规则之间的冲突。”

君临再次想起了前国家计委写的《铁卷丹记》的故事。

过去,计划委员会认为中国人永远不能使用空调,永远不能开发易拉罐,永远不能为每个人拥有汽车。它应该建立一个铁的标志来警告那些来报道这个项目的人。

人们相信这是后代永远遵循的铁律,将来永远不会讨论。

如果你坐在办公室里按下计算器,你真的认为这些行业不可能发展。

比如空调,建设发电厂的钱在哪里?

一座发电厂需要挖多少煤?

煤矿的钱在哪里?

将修建多少条铁路将煤运输到发电厂?

建造输电线路要花多少钱?

空调需要进口压缩机。外汇从哪里来?

那么中国人什么时候能负担得起空调的收入呢?

空调工厂建成后,空调将卖给谁?

依靠官方计划来分配资源是一项不可能的任务。我们已经受够了。

英国思想家休谟有三条著名的经济正义自然法则,即:

稳定财产占有的法律、同意转让财产的法律和履行承诺的法律

坦率地说,这是一个“完全的市场经济,法治和所有权”。

虽然我们的所有权总是有自己的特点,但从《物权法》中我们也可以看到,中国法学大师蒋平对现实做出了妥协,也有他们的坚持。

上帝保佑中国。幸运的是,积极一面的观点被全国人民代表大会明智地接受了。

在该修正案中,宅基地的表述是:"在城市定居的农村村民可以依法自愿退出宅基地并获得补偿"。

汉字博大精深,处处充满神秘。有两个关键点:一是“在城市定居”;第二是“自愿补偿”。

这是一项原则规定,这意味着农民只要有城市户口就可以买卖宅基地。可以说,开放不小,但具体的制度安排仍需各地自己探索。

一方面,这是立法层面的进展。结束一刀切意味着即使决策是错误的,整个国家也不会错。

更重要的是,就像“土地金融”一样,地方政府只有从改革中受益,才会大力推进改革。

那么退出模式、利益协调的探索以及相关的制度博弈,必将是一出八仙过海的辉煌改革剧。

君临推测,流通环节中“卖地”(土地出让金可以理解为一次性70年房产税)的征税方式可能会在控股环节中转变为征税,kpi已经改变,当前地方政府“企业”和“土地管理”行为的逻辑也会改变。

就像美国一样,当地政府将修建学校,改善公共安全和环境管理,通过这些手段,这个地区的房价将会上涨。政府刚刚发挥了公共管理和社会服务职能。

未来也许会有曲折和不确定,但毫无疑问,土地规划管理的坚冰正在融化,政府对运动员在一级土地市场的法律资格已经取消。这是全国人大迈出的一小步,也是中国迈出的一大步。

这是一个根本性的历史性变化。

回顾中国的改革,我们可以看到情况就是这样。

只要一个人能从计划的控制中扯掉哪怕一个小洞,市场之光就能照亮僵化的计划体系下效率低下的黑暗,旺盛的能量就能让保守的一方在事实面前争辩。

一旦市场的大门打开,就很难再关上了。

成功的改革很难一帆风顺。无论从文件酝酿到公告最终落地,改革仍要经历执政党内外艰难的博弈互动。

尽管党的最高经济会议决定改革应遵循“市场决定”的规律。

然而,实施改革的官员团队毕竟不是一台完全密封的机器。他们有权力和血肉。他们有自己的兴趣。他们背后也有自己的计算,表现在争吵、拖延甚至相互“绊倒”。

毕竟,拥有非凡威望的领导人时代离我们很远,历史的方向盘掌握在全面深化改革的手中。

多年的沉珂制度和利益交织在一起,使得改革比当时复杂得多。改革不仅需要市场原则、勇气和决心,还需要战略妥协和迂回的智慧,以及更多的改革时间。

第二,在中国人的执政智慧中,由各部门组成并与之分离的“团队”对于解决部门之间的制约、着眼全局、树立“四个意识”和团结向前看具有最大的作用。

当天下午,中央财经委员会第五次闭门会议闭幕。

中央财经委员会由原来的中央财经小组升级而来,是体制改革以来的四个“决策、审议和协调机构”之一。

该机构实际上在金融领域拥有最高决策权,在本次会议上研究的问题和作出的决议中是不同寻常的。

会议研究了两个问题:

一是研究和促进优势互补、高质量发展的区域经济布局形成;

二是提高产业基础能力和产业链水平。

有两个“指出”和两个“强调”。

第一个“指出”是关键:

1.中心城市和城市群正成为承载发展要素的主要空间形态;

2.按照客观经济规律调整和完善区域政策体系,充分发挥各地区的比较优势,促进各种因素的合理流动和高效集聚;

3.增强中心城市、城市群等经济发达地区的经济和人口承载能力。

同时,“强调”:

1、在全国形成统一、开放、有序的竞争性商品和要素市场,使市场在资源配置中发挥决定性作用;

2.改革土地管理体制,提高土地管理的灵活性,为优势地区提供更大的发展空间。

也许你还没有读出路,让我们回顾一下五年前。

十八届三中全会的《决定》实际上与“市场在资源配置中起决定性作用”相矛盾,即23点钟有这样一句话:

“大城市人口规模的严格控制”

《决定》的实施部门不难实施“建立城乡统一的建设用地市场”,但实施起来非常积极。

《决定》作出后的第二年春天,在全国国土资源大会上,主管部门出台了严格的控制措施:

"逐步减少东部地区新增建设用地供应,严格控制特大城市新增建设用地."

在《国家新型城镇化规划(2014-2020)》中,范围也是限制特大城市的人口规模,同时加快欠发达地区小城镇的发展。

控制比放手容易。从严格控制开始,未来房地产繁荣的种子实际上将被播下。

显然,过去的政策意图是希望全国均衡发展,实施平等主义和“限大扶小”的城市化战略。

可以看出,多年来,大城市严格控制土地,驱逐底层人口,而小城市几乎到处都在建设工业园区和工业园区。如果没有完成,它将被放弃或招聘一组专业的薪酬公司。

2019年5月22日,“水氢发动机”在河南南阳下线|来源:南阳日报

人们是理性的,不适合投资。市场不会分配资源。

如果政策与市场背道而驰,只会造成巨大的浪费和资源错配。gdp上升了,但是私人财富没有增加。地方政府也背负着债务,积累了大量金融风险。

也许我们会认为政策的出发点是好的,但市场逻辑最终只承认结果,而不是过程,甚至忽略了“意图”。

在历史上,不计其数的人无视经济规律,带着孩子般的心对社会做坏事。

所以哈耶克说:

"通往地狱的道路通常是用鲜花铺成的。"

幸运的是,我们始终实行社会主义市场经济。

你知道,市场是识别和纠正错误的最有效的地方。

如果过去的政策是做空“大城市”的投资赌注,那么市场将利用做空的尖锐趋势,严厉惩罚任何敢于违反市场规则的行为。

投资者的教育从来不依赖抽象的教条,而是真正的金钱和白银。

大国、大城市和小国确实只属于那些欧洲小国。

大城市源于规模经济,中国经济以工业和服务业为主。

投资者应该最清楚,对于大部分制造业和服务业来说,存在极

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